🏘️ 서울 집값 상승세에 '규제+공급' 동시 검토…새 정부 부동산 정책의 향방은?

서울의 부동산 시장이 다시 과열 국면에 접어들고 있는 모습 입니다.
새 정부 출범 직후부터 집값이 빠르게 상승하자, 정부는 “가용 가능한 정책 수단을 총망라하겠다”고 밝혀 시장의 이목이 집중되고 있으며

이와 관련하여 규제지역 확대, 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 확대 지정 등의 수요 억제책과 함께
신규 택지 개발, 공공분양 확대 등 공급 확대책이 병행될 것으로 예상된다고 합니다.

이번 글에서는 서울 집값 상승 배경, 규제지역 지정의 의미와 효과, 대출 규제 변화,
그리고 공급 대책의 방향까지 전반적인 부동산 정책 변화 가능성을 다각도로 살펴 보겠습니다.

📈 서울 집값 과열 양상…왜 다시 오르기 시작했나?

출처:언스플래쉬

2025년 들어 서울을 포함한 수도권 부동산 시장이 다시 상승세를 보이고 있다.
특히 마포구, 성동구, 강남 일부 지역, 그리고 경기도 과천·분당 등은 물가 상승률을 초과하는 집값 상승률을 기록하고 있습니다.

이는 실수요자와 투자자 모두의 심리를 자극하여 시장에 유동성이 재진입하는 계기가 되고 있다.

🔍 시장 전문가들은 다음과 같은 요인을 서울 집값 상승의 주요 배경으로 분석하고 있다:

금리 인하 기대감: 기준금리 동결 또는 인하 가능성이 부동산 투자 심리를 자극
공급 부족 우려: 실질적인 신규 공급이 제한되면서 심리적 불안감 확대
똘똘한 한 채 수요 집중: 고가 지역 선호로 인한 가격 집중 현상

🚧 규제지역 확대 가능성…어떤 지역이 대상이 될까?

출처:언스플래쉬

부동산업계는 정부가 규제지역 확대 카드를 꺼내들 가능성이 높다고 본다.
‘규제지역’이란 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등을 포함하며,
해당 지역으로 지정될 경우 대출 한도 축소, 세제 강화, 실거주 요건 강화 등 다양한 제한이 적용된다.

✅ 규제지역 지정 시 적용되는 주요 제한

항목	일반 지역	규제지역 지정 시
LTV (무주택자)	최대 70%	50%로 축소
LTV (다주택자)	지역별 상이	최대 30%로 축소
DTI	없음 또는 60%	40% 제한
토지거래허가구역	미지정	실거주 목적 외 매매 불가

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “전세를 끼고 매수하는 갭투자를 막기 위한 토지거래허가구역 확대 지정이 유력하다”고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울 집값 상승세가 지속될 경우 조정대상지역과 투기과열지구도 확대될 것”이라고 내다보았다.

💳 대출 규제 강화…실수요자도 부담 증가할 수 있어

출처:언스플래쉬

규제지역으로 지정되면 **주택담보대출비율(LTV)**이 대폭 축소된다.
예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 구입할 경우 기존에는 최대 7억 원까지 대출이 가능했지만,
규제지역으로 지정되면 5억 원까지만 대출 가능하다.
다주택자의 경우엔 LTV 30%, DTI 40%로 제한되어 사실상 대출 활용이 어렵다.

📌 특히 생애 최초 주택 구매자가 아닌 일반 무주택자는 가장 큰 영향을 받을 수 있다.

부동산 커뮤니티와 전문가들 사이에선 **과거 문재인 정부 시절 시행되었던 '15억 초과 주택 대출 금지'**와 같은
초강력 대책까지 거론되고 있다.
그러나 이재명 정부는 이전 정부의 부동산 정책 실패를 되풀이하지 않겠다는 입장을 고수하고 있어
그 정도 수준의 강경책이 실제 도입될지는 아직 미지수다.

🏗️ 공급 확대도 병행될까?…유휴부지 개발 및 신도시 청사진 주목

출처:언스플래쉬

일부 전문가들은 정부가 공급 확대와 규제를 동시에 병행할 가능성이 높다고 분석한다.
이 대통령은 대선 당시 다음과 같은 공급 확대 공약을 제시한 바 있다.

📦 새 정부의 공급 확대 구상 요약

4기 신도시 개발
도심 내 유휴부지 활용
공공임대 및 공공분양 확대

공급이 부족할 수 있다는 불안감이 실수요자들의 조기 매수 심리를 자극하고 있으므로,
실질적인 공급 계획과 실행 일정이 병행되지 않으면 시장 안정은 어렵다는 것이 전문가들의 공통된 견해이며.

KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은

“계획보다 실천과 속도가 시장 안정의 핵심”이라고 강조가 되었습니다.

⚖️ 규제와 공급, 무엇이 진짜 해법인가?

정부가 “가용 가능한 정책 수단을 총망라하겠다”고 선언한 만큼
향후 부동산 정책은 수요 억제와 공급 확대가 병행되는 양면 전략으로 진행될 가능성이 높다.
하지만 일부 전문가들은 '똘똘한 한 채' 수요를 분산시키기 위해선 다주택자에 대한 규제를 일부 완화할 필요가 있다고 조언한다.

김재식 한국주택협회 상근부회장은

“다주택자에 대한 완화 없이 수요 분산은 어렵다. 동시에 주택 공급 기반을 확대해야 한다”고 말했습니다..

💬 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 규제지역이 되면 대출은 얼마나 줄어드나요?

A. 무주택자는 LTV 70% → 50%, 다주택자는 30% 이하로 제한됩니다. DTI도 40%까지만 인정됩니다.

Q2. 갭투자를 막는다는 '토지거래허가구역'은 무엇인가요?

A. 지정된 지역 내 주택을 매매하려면 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 반드시 실거주해야 하는 제도입니다.

Q3. 이번에도 15억 초과 주택 대출 금지가 다시 시행될까요?

A. 현재까지 공식 언급은 없지만, 시장이 과열될 경우 재도입 가능성을 배제할 수는 없습니다.

Q4. 공급은 언제쯤 이루어질까요?

A. 신도시 및 유휴부지 개발은 중장기 계획이므로, 단기 효과보다는 계획 공개와 실행력 확보가 중요합니다.

🧾 요약: 규제와 공급, 두 축이 함께 움직이는 서울 부동산 정책의 방향

구분	내용
시장 현황	서울 집값 과열, 마포·성동·분당 등 상승률↑
규제 방향	규제지역 확대, 토지거래허가구역 지정 가능성
대출 영향	LTV 70% → 50%, 다주택자 30%, DTI 40%
공급 대책	4기 신도시, 유휴지 개발, 공공분양 확대
시장 과제	계획보다 실행력, 공급 불안 심리 해소 필요