6·27 대출 규제 이후 서울 아파트 거래 분석 – 저가 아파트 급증, 중고가 급감
2025년 6월 27일 시행된 주택담보대출(주담대) 한도 제한과 3단계 스트레스 DSR이 서울 아파트 시장의 흐름을 크게 변화시키고 있습니다. 특히 대출 한도가 최대 6억원으로 제한되면서, 대출 부담이 적은 9억원 이하 아파트 거래 비중이 급증했고, 반대로 15억~30억원대 중고가 아파트 거래는 급감했습니다. 흥미롭게도, 대출과 무관하게 현금으로 매수 가능한 30억원 초과 초고가 아파트 거래 비중은 오히려 늘었습니다.
📊 9억원 이하 아파트 거래 비중 50% 육박
국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 대출 규제 시행 후 43일간(6월 28일~8월 10일) 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4,646건입니다. 이 중 9억원 이하 거래가 49.5%(2,052건)에 달해 절반에 육박했습니다.
규제 직전 43일간(5월 16일~6월 27일)에는 9억원 이하 거래 비중이 37.7%(5,473건)에 불과했지만, 이번 규제 이후 11.8%포인트 상승했습니다. 특히 6억원 이하 아파트 거래 비중은 14.7%에서 22.8%로 8.1%포인트 증가하며 가장 큰 폭의 상승을 보였습니다.
💡 왜 9억원 이하가 늘었을까?
현재 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 대부분의 구는 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용받습니다. 이때 대출 한도가 6억원으로 제한되면, LTV를 최대 적용해도 살 수 있는 주택 가격 상한선이 약 9억원입니다. 이 때문에 매수자들이 규제의 영향을 덜 받는 가격대인 9억원 이하 매물로 몰린 것입니다.
여기에 2025년 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR은 소득 대비 대출 가능 금액을 줄였기 때문에, 대출 비중이 높은 중고가 아파트 거래는 크게 위축됐습니다.
📉 중고가 아파트 거래 감소폭 심각
9억~15억원 구간 아파트 거래 비중은 규제 전 34.7%에서 28.6%로 하락했고, 15억~30억원 구간은 23.0%에서 15.6%로 무려 7.4%포인트 감소했습니다.
특히, 15억~30억원대 아파트가 밀집한 성동구와 마포구의 거래 감소폭은 극심했습니다. 성동구는 6월 809건에서 7월 92건으로 88.6% 감소, 마포구는 704건에서 109건으로 84.5% 감소했습니다.
반면, 9억원 이하 아파트 비중이 높은 강북구·도봉구·노원구는 거래 감소폭이 상대적으로 적었습니다. 강북구는 54%, 도봉구는 58%, 노원구는 66.1% 감소에 그쳤습니다.
💬 현장 부동산 중개업소의 목소리
노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 “대출 규제 직후 거래가 멈췄지만, 최근 전세를 낀 매수나 갭투자 형태로 저가 매물 거래가 다시 늘고 있다”고 전했습니다. 이는 실수요뿐 아니라 투자 수요도 일부 유입되고 있다는 의미입니다.
💰 초고가 아파트 거래, 오히려 증가
흥미로운 점은 30억원 초과 초고가 아파트 거래 비중이 규제 전 4.6%에서 규제 후 6.2%로 증가했다는 것입니다. 현금 부자들은 대출 규제 영향을 거의 받지 않기 때문에, 초고가 매물 거래는 여전히 유지되고 있습니다.
예를 들어, 강남구 압구정동 신현대12차 전용 170.38㎡는 최근 93억원에 거래 약정이 체결되었습니다. 이 거래는 대출 없이 전액 현금으로 이루어졌으며, 대출 규제 이후 첫 초고가 매매 사례로 주목받고 있습니다.
부동산 업계는 “절대 거래량이 규제 전 수준으로 회복되긴 어렵지만, 고액 자산가들의 매수세는 꾸준히 이어질 가능성이 있다”고 전망합니다.
📌 결론 및 전망
이번 6·27 대출 규제는 서울 아파트 시장의 가격대별 양극화를 심화시키고 있습니다. 9억원 이하 아파트 거래는 늘고, 15억~30억원대 중고가 거래는 급감하며, 초고가 아파트 거래는 오히려 증가하는 현상이 뚜렷합니다.
앞으로 금리 인하 여부, 추가 대출 규제 완화 또는 강화 정책, 글로벌 경기 흐름 등이 부동산 시장에 변화를 줄 수 있습니다. 특히 실수요자 입장에서는 대출 규제 영향에서 벗어날 수 있는 매물 전략이, 투자자 입장에서는 유동성을 확보한 상태에서의 접근이 중요한 시점입니다.
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