정부, 서울 전역·경기도 12개 지역 부동산 규제 확대 — 수도권 주담대 규제·세제·단속 강화
정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다. 이는 최근 수도권 아파트 가격 급등세와 투자수요 확산 조짐에 대한 선제 대응 조치로 풀이됩니다. 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등은 15일 정부서울청사에서 열린 ‘부동산 관계장관회의’에서 ‘주택시장 안정화 대책’을 확정 발표했습니다.
🏙️ 서울 전역, 조정대상지역·투기과열지구 일괄 지정
이번 조치로 서울 25개 자치구 전체가 규제 지역으로 묶입니다. 기존 강남·서초·송파·용산구 외에 나머지 21개 자치구가 새롭게 포함됐습니다. 또한 경기도 12개 지역이 추가 지정되어 수도권 전역으로 규제가 확대됩니다.
| 구분 | 기존 지정 | 신규 지정 |
|---|---|---|
| 서울 | 강남·서초·송파·용산 | 그 외 21개 자치구 전역 |
| 경기도 | - | 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 |
이로써 서울은 전 자치구가 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되며, 경기도 주요 거점도 동일한 규제 대상에 포함됐습니다.
토지거래허가구역 또한 투기과열지구와 동일 지역의 아파트 및 동일 단지 내 연립·다세대주택을 대상으로 신규 지정됩니다. 효력은 10월 20일부터 발생하며, 이후 해당 구역 내 부동산 거래를 위해서는 관할 관청의 사전 허가가 필요합니다. 다만 10월 20일 이전에 계약이 체결된 경우에는 허가 의무와 실거주 요건이 적용되지 않습니다.
💰 수도권·규제 지역 주담대 한도·스트레스 금리 강화
정부는 부동산 금융 규제도 강화했습니다. 수도권과 규제 지역 내 주택담보대출(주담대) 한도는 시가 기준으로 세분화됩니다.
- 15억 원 이하 주택: 대출 한도 6억 원 유지
- 15억~25억 원 이하: 대출 한도 4억 원
- 25억 원 초과: 대출 한도 2억 원
또한 스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정했습니다. 이는 향후 금리 인상이나 변동금리 전환 시에도 차주의 상환능력을 강화하기 위한 조치입니다.
전세대출 규제도 강화됩니다. 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출을 받을 경우, 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영됩니다.
은행권의 주담대 위험가중치 하한은 15%에서 20%로 상향되며, 당초 내년 4월 시행 예정이던 시점을 내년 1월로 3개월 앞당겨 조기 시행합니다.
📊 세제 합리화·보유세·거래세 조정 검토
정부는 부동산 세제 개편 방향도 함께 논의했습니다. 다만 구체적인 세율, 시기, 적용 순서 등은 시장 영향과 과세 형평성을 고려해 연구용역 및 관계부처 TF를 통해 종합 검토할 계획입니다.
- 보유세 및 거래세 조정
- 다주택자 과세 합리화
- 특정 지역 수요 쏠림 완화 방안
- 공시가격 현실화율 재조정
국토부는 “세금 부담으로 인해 시장이 경직되지 않도록, 시장 안정과 실수요 보호 중심의 합리적 세제 체계를 마련할 것”이라고 밝혔습니다.
🚨 불법 거래·가격 띄우기 전방위 단속
정부는 부동산 불법 거래 및 탈세, 투기 행위를 근절하기 위한 범정부 단속 체계도 가동합니다.
- 국토교통부: 허위 신고 후 계약 해제 방식의 ‘가격 띄우기’ 단속, 기획조사 및 신고센터 운영
- 금융위원회: 사업자 대출 용도 외 유용 실태 전수조사 및 규제 우회 사례 점검
- 국세청: 30억 원 이상 초고가 주택 취득·증여 거래 전수 검증, 부동산 탈세 신고센터 설치
- 경찰청: 전국 841명 규모의 ‘부동산 범죄 특별단속반’ 구성, 집값 띄우기·부정 청약·재건축 비리 집중 수사
“부동산 시장의 불법행위와 투기적 수요는 국민의 주거 안정을 위협하는 중대한 문제다. 정부는 강력한 단속과 함께 상시 대응 체계를 가동해 시장 질서를 바로잡겠다.” — 김윤덕 국토교통부 장관
또한 국무총리 산하에 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 설치해 수사 기능을 직접 수행하는 방안도 추진됩니다.
🏗️ 9·7 주택공급 대책 후속 조치 조기 이행
정부는 9월 7일 발표한 ‘주택공급 확대 방안(2026~2030년 수도권 135만 호 공급)’의 후속 조치를 본격 이행합니다. 주요 공공부지 활용 및 노후 청사·국공유지를 주택 공급 기반으로 삼는 방안이 추진됩니다.
- 서울 내 노후 영구임대주택 2.3만 호 재건축
- 도심 신축매입임대 7,000호 연내 공고
- 서울 성대 야구장·위례 업무용지 등 예타 면제 후 부지 매입
- 수도권 공공택지 내 잔여 분양 5,000호 연내 공급
- 신규 택지 3만 호 입지 연내 발표 예정
특히 서리풀지구(2만 호)와 과천지구(1만 호)는 보상 절차를 조기화해 2029년 분양 목표를 앞당길 예정입니다.
🏡 정책 의미 — “주택시장 안정의 골든타임 잡겠다”
이번 대책은 단기적인 투기 수요 차단과 함께 중장기적으로 수도권 주택시장 안정을 위한 포괄적 대응 전략으로 평가됩니다. 정부는 가격 급등세를 조기에 진정시키고 공급 기반을 확보해 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하는 것을 목표로 하고 있습니다.
김윤덕 국토부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있다”며 “정부는 주택시장 안정을 정책 최우선으로 두고 관계부처가 총력 대응할 것”이라고 밝혔습니다.
❓ FAQ — 부동산 규제 지역 확대 Q&A
Q1. 이번에 새로 규제된 지역은 어디인가요?
👉 서울 전 자치구와 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 3개구, 수원 3개구, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 신규 지정됐습니다.
Q2. 토지거래허가구역은 언제부터 시행되나요?
👉 2025년 10월 20일부터 효력이 발생하며, 이후 거래 시 관할 지자체의 허가가 필요합니다.
Q3. 주담대 한도는 어떻게 바뀌나요?
👉 15억 원 이하 6억 원, 15~25억 원 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 차등 적용됩니다.
Q4. 세금 관련 변화는 당장 있나요?
👉 구체적 개편 시기는 확정되지 않았으며, 관계부처 TF에서 조정 방안을 검토 중입니다.
Q5. 불법 거래 신고는 어디에 하나요?
👉 국토교통부 부동산거래신고센터 또는 국세청 부동산 탈세 신고센터를 통해 접수할 수 있습니다.
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