2025년 7월부터 정부의 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 시행되면서, 주택담보대출(이하 주담대) 한도가 전방위적으로 축소되었다. 특히 수도권과 규제지역에서 주택을 구입하려는 이들 가운데 고소득층조차도 주담대 최대한도인 6억원 규제의 벽에 부딪히게 되는 상황입니다.
새 규제는 주담대 금리에 추가로 ‘스트레스 금리’를 반영해 상환 능력을 더 엄격히 검증하는 방식으로, 실수요자뿐만 아니라 고소득자들까지 대출 문턱을 넘기 어려운 구조로 설계됐다. 이에 따라 부동산시장과 대출시장의 연쇄적 파급효과가 불가피하다는 분석이 나온다고 합니다.
📌 DSR 규제 3단계란? – 실질 소득보다 보수적인 대출 기준
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| 출처:언스플래쉬 |
DSR(총부채원리금상환비율)이란 개인의 연간 총소득 대비 부채 원리금 상환액의 비율을 뜻한다. 즉, DSR이 높을수록 대출자의 소득 대비 부채 부담이 크다는 의미다.
이번 3단계 스트레스 DSR 규제에서는 기본 금리에 다음과 같은 스트레스 금리가 추가로 반영된다고합니다:
| 대출 상품 유형 | 스트레스 금리 가산 폭 |
|---|---|
| 주기형 | +0.6%p |
| 혼합형 | +1.2%p |
| 변동형 | +1.5%p |
예를 들어 실제 금리가 4%일 경우, 주기형 대출은 4.6%, 혼합형은 5.2%, 변동형은 5.5%로 계산된다. 이는 대출자의 원리금 상환능력을 더 엄격히 평가하는 효과를 가져온다.
📊 연봉 1억원 이상도 한도 ‘6억원’에 막혀
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| 출처:언스플래쉬 |
시중은행 시뮬레이션에 따르면, 금리가 4%인 경우 수도권에서 주담대 6억원을 온전히 받으려면 연소득 기준은 다음과 같다:
| 금리 유형 | 필요 연소득 | 적용 금리 |
|---|---|---|
| 주기형 | 9300만원 이상 | 4.6% |
| 혼합형 | 9900만원 이상 | 5.2% |
| 변동형 | 1억300만원 이상 | 5.5% |
이 기준을 충족하더라도, 정부가 정한 ‘최대 6억원’ 규제 한도에 걸려 추가 대출은 불가능하다. 즉, DSR을 통과해도 정부의 절대적 한도 규제로 인해 실제 받을 수 있는 금액은 6억원이 마지노선으로 보입니다.
📉 기존 대비 한도 하락폭, 최대 6800만원까지
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| 출처:언스플래쉬 |
6월까지 스트레스 DSR 2단계에서 연봉 1억원 직장인이 받을 수 있었던 주담대 한도는 아래와 같았다:
| 금리 유형 | 기존 한도 | 현재 한도 | 감소 폭 |
|---|---|---|---|
| 주기형 | 6억6800만원 | 6억원 | -6800만원 |
| 혼합형 | 6억4100만원 | 6억원 | -4100만원 |
| 변동형 | 6억700만원 | 5억8700만원 | -2000만원 |
단순 규제 변경으로만 보면 최대 3400만원가량 줄었지만, 정부의 6억원 한도 제한이 더해지면서 주기형은 추가로 5000만원, 혼합형은 700만원이 더 깎였다.
🧾 연봉 5000만원 직장인도 최대 1750만원 줄어
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| 출처:언스플래쉬 |
대출금리 4%, 만기 30년, 원리금균등상환 조건에서 연봉 5000만원 직장인이 받을 수 있는 주담대 한도는 다음과 같이 축소됐다:
| 금리 유형 | 규제 전 | 규제 후 | 감소 폭 |
|---|---|---|---|
| 주기형 | 3억3400만원 | 3억2500만원 | -900만원 |
| 혼합형 | 3억2050만원 | 3억300만원 | -1750만원 |
| 변동형 | 3억350만원 | 2억9350만원 | -2000만원 |
저소득자일수록 감소 폭은 작지만, 대출 문턱이 전반적으로 높아졌다는 점에서 체감 부담은 커진다.
📉 정부 시뮬레이션 결과도 한도 ‘반토막’
금융당국이 직접 시뮬레이션한 예시에서도 대출 가능 금액이 급감했다. 다음은 연 소득별 대출 한도 변화다:
| 연 소득 | 주택가액 | 규제 전 한도 | 규제 후 한도 | 감소 폭 |
|---|---|---|---|---|
| 2억원 | 20억원 | 13억9600만원 | 6억원 | -7억9600만원 |
| 1억원 | 10억원 | 6억9800만원 | 6억원 | -9800만원 |
| 6000만원 | 10억원 | 4억1900만원 | 4억1900만원 | 변동 없음 |
이처럼 연봉 2억원인 고소득자도 주담대 한도가 반 이상 줄었고, 일부는 생애최초 특례와 같은 별도 조건을 적용받지 않는 이상 6억원 이상 대출은 사실상 불가능해졌다.
🏡 생애최초 특례 대상자는 영향 적어
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| 출처:언스플래쉬 |
주목할 점은 생애최초 주택 구입자 대상 특례(최대 LTV 70%, 한도 6억원)의 경우에는 이번 스트레스 DSR 3단계나 한도 제한의 영향을 크게 받지 않는다는 것이다.
해당 특례 조건은 대출 목적이 실수요 중심이며, 자산 형성 초기 단계인 청년과 신혼부부 등을 배려한 정책이기 때문에 예외로 적용된다.
✅ 결론 요약표
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| 출처:언스플래쉬 |
| 핵심 항목 | 내용 |
|---|---|
| 시행일 | 2025년 7월 1일 |
| 주요 규제 | 수도권·규제지역 주담대 최대 6억원 |
| 추가 적용 | 스트레스 DSR 3단계 (주기형 +0.6%p 등) |
| 고소득자 영향 | 연봉 1억원 이상도 최대 6억원만 가능 |
| 대출 한도 감소 | 최대 6800만원까지 하락 |
| 저소득자 영향 | 상대적으로 적지만 한도 축소는 동일 |
| 생애최초 특례 | 영향 적음 (한도 6억원 내 유지) |
| 시장 반응 | 고가주택 매수 제한, 실수요 위축 우려 |
🔍 설명요약표
2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계와 수도권 주담대 6억원 한도 규제로 고소득자도 대출 한도가 급감했다. 주기형, 혼합형, 변동형 대출별 연봉별 대출 가능액과 정책 영향을 정리한다.
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