🇰🇷 외국인 부동산 매입 급증 대출 규제에 역차별 현실화?

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최근 발표된 통계에 따르면 국내 부동산 시장에서 외국인 매수자가 급증하고 있습니다. 반면 내국인은 고강도 대출 규제로 인해 주택 매입이 급감하고 있습니다. 특히 수도권 중심으로 중국인 매수자 비중이 눈에 띄게 증가하면서, 내국인이 역차별을 받는 구조가 고착화될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

이번 현상은 단순한 수치 변화가 아닙니다. 6·27 부동산 대책 이후 제도적 공백 속에서 외국인이 규제 밖에서 자유롭게 거래하는 반면, 내국인은 다주택자 대출 금지 등으로 사실상 주택 매입 자체가 어려워진 구조가 본격화되고 있는 것입니다.

지금부터 외국인의 부동산 매입 급증 배경과 그로 인한 내국인 역차별 논란, 정치권의 대응까지 구체적인 수치와 사례를 중심으로 자세히 살펴보겠습니다.

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📊 외국인 매수 급증, 내국인 매수 급감… 수치로 본 부동산 양극화

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2025년 7월 1일부터 17일까지 서울 지역 집합건물(아파트, 오피스텔, 다세대, 연립주택 등)의 소유권 이전 등기를 신청한 외국인은 총 114명으로 집계됐습니다. 이는 전월 동기 대비 17.5% 증가한 수치입니다.

외국인 매수자 수 (서울 기준)

구분	6월 동기	7월 1~17일	증감률
전체 외국인	97명	114명	+17.5%
중국인	40명	54명	+35%
미국인	26명	33명	+26.9%
캐나다인	6명	8명	+33.3%

반면, 같은 기간 내국인 매수자는 9950명에서 6959명으로 30.1% 감소,
법인 매수자는 915건에서 379건으로 58.6% 급감했습니다.

이는 외국인의 매입이 단순히 늘어난 것이 아니라, 국내 실수요자와 법인 모두가 시장에서 빠지고 외국인이 그 자리를 대체하고 있음을 보여주는 구조적 변화입니다.

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💳 왜 외국인 매입은 늘고, 내국인은 줄었을까?

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1️⃣ 고강도 대출 규제의 영향

2025년 6월 27일 발표된 부동산 대책에 따라, 내국인은 수도권 내 주택 구입 시 최대 6억원까지만 주택담보대출 가능하며, 다주택자는 사실상 대출이 불가능합니다. 그러나 외국인의 경우, 이 규제를 받지 않습니다.

외국인은 국내 규제를 받지 않는 해외 은행에서 자금을 조달하여 국내 부동산을 매입할 수 있으며, 이는 대출 규제 사각지대를 활용한 투자로 이어지고 있습니다.

실제로 경기도 부천시의 한 중개업소 관계자는 "중국인 매수자가 매입 자금을 전액 중국 은행 대출로 조달한 사례가 여러 건 있었다"고 전했습니다.

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2️⃣ 실거주 요건·세금 규제의 무력함

외국인은 국내 주소지가 없거나 다주택 여부 확인이 어렵기 때문에,
실거주 의무와 보유세 중과 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.

특히 일부 외국인은 단기 시세 차익 목적의 매수 후 임대 수익만 챙기고 곧바로 처분하는 방식으로 부동산을 투자 대상으로 활용하고 있다는 지적도 나옵니다.

내국인이 규제를 받으며 실거주를 전제로 한 구매를 강제당하고 있는 반면, 외국인은 제한 없이 투자 목적 구매가 가능한 이중 구조가 형성되고 있는 셈입니다.

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⚠️ 정책 사각지대… 정치권도 뒤늦게 대응 시작

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이 같은 내국인 역차별 논란이 커지자 정치권도 움직이기 시작했습니다.
현재 외국인의 국내 부동산 거래는 사후 신고제로, 거래가 이뤄진 뒤 뒤늦게 관련 기관에 보고하는 방식입니다. 그러나 이 제도로는 거래 사전 차단이 사실상 불가능합니다.

이에 따라 국회에서는 외국인의 부동산 매입을 ‘사전 허가제’로 전환하는 법안이 여야를 막론하고 발의되고 있습니다.

💬 한 국회 관계자는 “국민이 규제를 받으며 피해를 입고 있는데 외국인은 무제한 구매가 가능한 구조는 공정하지 않다”며 “투기 목적의 외국인 거래는 철저히 관리해야 한다”고 말했습니다.

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🏘️ 외국인 부동산 거래, 지방·농촌까지 확산 우려

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이번 통계는 서울을 중심으로 집계되었지만, 실제 외국인의 부동산 매입은 수도권을 넘어 지방 소도시, 심지어 농촌 지역까지 확산되고 있다는 점에서 심각성이 큽니다.

특히 부동산 가격이 비교적 저렴한 지역을 외국인이 선점하고, 이를 다시 임대 전환하거나 보유 후 매도하는 방식으로 지방 주택 시장의 양극화도 심화될 수 있습니다.

농촌 지역 주민들 사이에서도 "빈집 사들이는 외국인이 더 많다", "시세는 오르는데 우리는 살 집이 없다"는 목소리가 나오고 있습니다.

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🔒 대책 마련 없이는 '내국인 박탈감' 지속될 듯

전문가들은 지금의 구조가 지속된다면 내국인의 부동산 박탈감과 투자 위축이 고착화될 수 있다고 경고합니다.

부동산은 단순한 자산이 아니라 주거 안정과 자산 형성의 핵심 수단입니다. 그러나 규제는 내국인에게 집중되고, 외국인은 무제한으로 매입하는 구조가 지속된다면 국민의 자산 형성 기회가 위축될 수밖에 없습니다.

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🔎 요약 정리

항목	내용
외국인 매수 증가율	전월 대비 +17.5%
내국인 매수 감소율	-30.1%
중국인 매수 증가율	+35%
원인 1	외국인은 해외 은행 통해 대출 가능
원인 2	실거주·세금 규제 대상 아님
현재 제도	외국인 거래 '사후 신고제'
대응	국회, ‘사전 허가제’ 법안 발의 중
우려	외국인이 시세 차익과 임대 수익 독점
필요 대책	외국인 규제 정비 및 내국인 형평성 보완

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✍️ 결론: “부동산 규제, 형평성이 핵심이다”

한국의 부동산 시장은 지금 중대한 변곡점에 서 있습니다. 내국인 실수요자를 보호하기 위한 대출 규제와 세금 정책이 오히려 해외 자본에 의한 시장 잠식으로 이어질 가능성이 현실화되고 있습니다.

정책은 누구를 위한 것인가?
이 질문에 대한 대답은 형평성과 실효성이라는 두 키워드로 수렴됩니다.
국내 실수요자의 주거 안정과 자산 형성을 지키기 위해서는 외국인에 대한 규제 정비와 사전 허가제 도입이 조속히 추진되어야 합니다.